不動産を売却するといってもどのように行えばよいかわからない方も多いことでしょう。株式会社中尾不動産では、しっかりとお客様のご意向に沿って最適なご提案をさせていただきます。
手順としては次の通りです。
- STEP１ ご相談・査定お見積り
- 査定方法には、実際の物件を見ずに立地や市場から概算で見積もる「机上査定」と、現地調査を行い、より正確な査定額を見積もる「訪問査定」の2種類があります。
不動産を売却される際は通常、訪問査定を行い、お客様の売却希望価格を考慮したうえで、実際の売出価格を決定します。
弊社ではその豊富な経験則から得た独自のデータやマーケット状況に基づく相場観も踏まえ算出いたします。
ただ、その中でも価格だけではなくさまざまな視点から見たお見積りをご提案いたしますので、お客様のご納得いただける売却プランを一緒に考えさせていただきます。
まずはお問い合わせフォームまたは電話にてご連絡ください。
- STEP２ 媒介契約
- プランにご納得いただけましたら、媒介契約を結ばせていただきます。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。
・専属専任媒介契約
1社の仲介会社にのみ売却を依頼する契約になります。そのほかの仲介会社に依頼することは契約上禁じられています。
契約後に、売主様が自分で見つけてきた買主様（親戚や知人など）と直接交渉する場合でも、仲介会社を通して取引することが義務づけられています。
・専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同一条件の契約内容になりますが、売主様が買主様を直接見つけてきた場合は、仲介会社を通さずに取引することが可能です。
・一般媒介契約
複数の会社に仲介を依頼することができる契約です。
売主様にとっては、複数の不動産会社が売却窓口の担当になってくれることがメリットと言えますが、その一方で、窓口の複数社と販売の状況をやり取りしなければならないなど、手間も多くかかります。
契約形態ごとにそれぞれの特色がありますので、売却を検討する物件の特徴とあわせてお客様のご希望に合わせてご契約を結ばせていただきます。
- STEP３ 売却活動
- 媒介契約が無事に締結されましたら、弊社の方で売却活動をスタートさせていただきます。
買主様を探すためにさまざまな媒体や手段を活用し、プロモーションを展開します。
売却を成功させるために、できるだけ多くの購入希望者に正確な物件情報を開示し、売主様も買主様もご納得いただけるようお力添えさせていただきます。
- STEP4 売買契約
- 買受人様（買主様候補者）が見つかると、売買契約に向けての交渉が始まります。
売主様には仲介会社を通して、買受人様から購入申込書（交渉依頼書）という書面が提示されます。
弊社で売買金額、代金の支払方法、物件引渡し時期等を売主様・買受人と交渉・調整を行い、契約関係書類を作成します。
売買契約を結ぶ際には、売主様は売却物件に付帯する設備と状況を書面で報告する義務があります。
契約後にトラブルが発生しないよう、できるだけ正確な情報を伝える必要があります。
売主様と買受人様が売買条件で概ね合意すれば、売主様と買受人様が直接対面する日時や場所の調整を行い、双方に詳細説明を行います。
そして、無事に双方の合意が得られると売買契約が成立。売主様は買主様より手付金を受け取ります。
煩雑そうに見える交渉などもしっかりサポートさせていただきます。
- STEP５ 決済・引渡し
- 売買契約を締結すると、売主様は契約条件に沿って物件を引渡せる状態にする必要があります。
売却額の残代金を受け取る日までに引越しの準備を行い、固定資産税、公共料金等、マンションの場合には管理費などの清算準備を済ませます。
残代金の決済に先立ち、売主様・買主様の立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるかを確認します。
そして、いよいよ物件の残代金決済・お引渡しです。残代金の受け取り・鍵の引渡しを行い、法務局に所有権移転登記等の申請を行います。
その際、住宅ローンの借入れを残代金で完済する場合には、所有権移転登記の申請に合わせて抵当権の抹消手続きも必要となりますので、こちらも仲介会社に事前に相談していると手続きがスムーズです。
最後に、引渡しが完了した証明として「引渡確認証」を売主様と買主様とで取り交わすことで、売買契約のすべてが完了となります。
- STEP６ 確定申告・譲渡所得税の納付
- 不動産を売却した際に、譲渡益（売却益）が発生すると、その利益に所得税や住民税などが課税されます（一般には譲渡所得税といわれます）。この税金は、不動産や株式など特定の資産を売却した際、取得した際にかかった費用と売却にかかった費用を、売却金額から差し引いて求めた譲渡所得がプラスになったときに、課税される税金です。譲渡所得にかかる税金は、以下の3つで構成されています。
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年までの支払いが義務付けられています。譲渡所得にかかる税金の具体的な金額や計算方法は、国税庁HPをご確認ください。
不動産ご売却後の翌年春の確定申告で譲渡益（売却益）が発生した場合は、譲渡所得税の納付をしていただきます。
なお、ご自宅を売却した場合は譲渡益（売却益）が3,000万円まで税金がかかりません。
- 決済・引渡しにご用意するもの
- 登記済権利証
住民票（住所変更がある場合）
本人確認書類（免許証など）
印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
実印
管理規約等必要書類
売却物件の鍵
仲介手数料残金
登記費用（抵当権抹消の手続き等がある場合）